Gerechte Betriebskosten durch intelligente Messkonzepte

14.01.2016

Submetering für Gewerbekunden – warum eigentlich nicht? Eine verbrauchsgerechte Heizkostenabrechnung ist schon lange Gang und Gäbe. Für private Haushalte. Bei gewerblichen Immobilien sieht das aber ganz anders aus. Warum das so ist und wie eine mögliche Lösung aussieht, erzählt Jürgen Bartz, Leiter des neugegründeten Center Commercial Customers bei ista.

Herr Bartz, woher stammt die Idee, in Deutschland Submetering für Gewerbeimmobilien anzubieten?
Wir haben festgestellt, dass es für viele Betreiber oder Eigentümer großer gewerblicher Liegenschaften schwierig ist, eine genaue Energiekostenabrechnung umzusetzen. Dies liegt an der oftmals sehr komplexen Struktur und der hohen Nutzungsdynamik von Immobilien wie etwa Einkaufszentren oder Bahnhöfen beziehungsweise Flughäfen mit ihren großzügigen Geschäftszeilen. Die verbrauchsgerechte Abrechnung kann hier für mehr Transparenz und für Rechtssicherheit sorgen.

Warum trifft man die verbrauchsgerechte Abrechnung dann so selten an?
In älteren Bestandsbauten fehlen oft die notwendigen Unterlagen zu den genauen Leitungsverläufen, zudem lässt sich die Ausstattung mit geeigneter Messtechnik nur mithilfe qualifizierter Fachkräfte bewältigen. Darüber hinaus müssen die ständigen strukturellen Veränderungen im Gebäude stets berücksichtigt werden. Gleichzeitig besteht für Planer kein wirtschaftliches Interesse diesen Aufwand zu betreiben. Darum werden bei Gewerbeimmobilien die Energiekosten häufig auf Basis der vermieteten Fläche auf die Mieter umgelegt.

Ziel unseres Gewerbekonzeptes ist es, die verbrauchsgerechte Abrechnungsform aus dem Wohnbereich möglichst einfach und effizient in gewerblichen Liegenschaften umzusetzen.

Warum sehen Sie die flächenbasierte Umlage kritisch?
Zunächst einmal werden die individuellen Verbräuche der Mieter nicht berücksichtigt. Es gibt also keinen Unterschied zwischen dem Vielverbraucher und dem Energiesparer und damit auch keine gerechte Kostenverteilung unter den Mietern. Auch bleiben eventuelle Energieeinsparpotenziale in den Liegenschaften aufgrund fehlender Messtechnik unentdeckt.

Wie kann man es besser machen?
Mit unserem Gewerbekonzept orientieren wir uns an der im Wohnbereich erfolgreich eingesetzten verbrauchsgerechten Heizkostenabrechnung. Unser Ziel ist es, diese Abrechnungsform auch in gewerblichen Liegenschaften möglichst einfach und effizient umzusetzen.

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Links oben: Jürgen Bartz, Leiter des Center Commercial Customers ista Deutschland. Weitere Bilder: Projektingenieure des Center Commercial Customers begleiten das gesamte Projekt – sie ermitteln die technischen Grundlagen, erstellen daraus maßgeschneiderte Messkonzepte, begleiten die Montage und nehmen die Anlage in Betrieb.

Wie übertragen Sie diesen Ansatz auf die deutlich komplexeren Gewerbeimmobilien?
Mit einer ganzheitlichen, kundenorientierten Dienstleistung, die es erlaubt, sämtliche Wasser-, Wärme- und Kälteströme transparent abzurechnen und dabei flexibel auf strukturelle Veränderungen innerhalb eines Gebäudes zu reagieren. Dafür haben wir ein derzeit einzigartiges Messkonzept entwickelt, das die Infrastruktur des Gebäudes genau nachbildet und somit die Basis für eine verbrauchsgerechte Energiekostenabrechnung schafft. Die Verbrauchsablesung erfolgt über die bewährte Funktechnologie, durch diese Messtechnik entfallen die Terminabsprachen für die Ablesung vor Ort. Im Anschluss wird die Abrechnung von unserem Expertenteam im Rahmen eines kontinuierlichen Services erstellt.

2014 beauftragte uns die DB Station & Service AG mit der Erstellung eines Gewerbekonzeptes für einen großen deutschen Hauptbahnhof – eine Verkaufsfläche von 7.000 m², aufgeteilt auf 53 Nutzeinheiten.

Wie sieht das Gewerbekonzept in der Praxis aus?
Ein Beispiel: Im Dezember 2014 beauftragte uns die DB Station & Service AG mit der Erstellung eines Gewerbekonzepts für einen großen deutschen Hauptbahnhof. Der Bahnhof hat eine Verkaufsfläche von 7.000 m², aufgeteilt auf 53 Nutzeinheiten. Die komplexe Gebäudetechnik sowie ständige Umbauarbeiten machten es schwer, den Überblick zu bewahren. Die Folge war, dass die DB Station & Service AG für einen erheblichen Anteil der jährlichen Brennstoffkosten selbst aufkommen musste, da der Verbrauch nicht eindeutig den entsprechenden Mietern zugeordnet werden konnte.

Im Rahmen einer Liegenschaftsanalyse wurden insgesamt über 200 Energiezähler vermerkt und aufgenommen. Zudem fiel auf, dass diverse unterirdische Wärmeleitungen auf der gesamten Länge nicht isoliert waren, was einen erheblichen, bisher unentdeckten, Energieverlust bedeutete. Auf Basis dieser Erkenntnisse entstand ein Messkonzept, das ab Januar 2016 umgesetzt wird. Damit werden demnächst nicht nur sämtliche anfallenden Energiekosten abgerechnet, sondern auch mögliche Energieeinsparpotenziale zuverlässig identifiziert.

Kommen wir zu den Kosten: Worauf müssen sich die Eigentümer und Betreiber hier einstellen?
Da wir vorrangig keine neuen Systeme installieren, sondern das vorhandene Messsystem ergänzen und koordinieren, sind die Kosten zwar je nach Komplexität der Liegenschaft variabel, bleiben aber jederzeit überschaubar. Basierend auf einer Grundlagenermittlung wird zunächst der Aufwand für die Liegenschaftsanalyse eingeschätzt. Erst dann entscheidet der Eigentümer oder Betreiber, ob er auch die dazugehörige Dienstleistung in Anspruch nehmen möchte. Das ist zumeist der Fall, denn erfahrungsgemäß amortisiert sich das neue Gewerbekonzept bereits im ersten, spätestens aber im zweiten Jahr.

Wie wurde das Gewerbekonzept denn bisher von der Branche aufgenommen?
Die Resonanz ist äußerst positiv und die Nachfrage dementsprechend groß. Schon jetzt betreuen wir etwa 900 komplexe gewerbliche Liegenschaften. Eine Vielzahl von Liegenschaftsanalysen ist bereits abgeschlossen, mehr als 50 weitere sind in der Umsetzung. Das zeigt, dass wir mit dem Gewerbekonzept zur richtigen Zeit am richtigen Ort sind.

Momentan bieten Sie das Konzept nur für Deutschland an – wird dieses auch auf andere Länder übertragen?
Das Konzept ist auf jeden Fall internationalisierbar. Und der Bedarf in anderen Ländern teilweise noch viel größer als in Deutschland, da dort mitunter gar keine Bau- und Verlaufspläne der Leitungen vorliegen. Einige unserer bestehenden Kunden in Deutschland sind zudem international tätig – da ist der Schritt ins Ausland dann nicht mehr allzu groß.

Vielen Dank für das Interview, Herr Bartz!

Bildcredits: grasundsterne, ista