calendar 14.01. 2016

Des coûts opérationnels équitables grâce à la relève intelligente

La répartition des frais pour les clients commerciaux – pourquoi pas ? Une facturation des frais de chauffage à la consommation constitue depuis longtemps la norme pour les logements de particuliers. Mais pour les bâtiments commerciaux, la donne est différente. Jürgen Bartz, Directeur du nouveau Centre Clients commerciaux d’ista, nous explique cet état de fait et nous éclaire sur les solutions éventuelles.

M. Bartz, d’où est venue l’idée de proposer la relève intelligente aux immeubles commerciaux en Allemagne ?
Nous avons découvert que nombre de gestionnaires et de propriétaires de complexes commerciaux rencontrent des difficultés pour facturer l’énergie de manière appropriée. De fait, la structure souvent complexe et l’utilisation très dynamique des centres commerciaux, des gares ou des aéroports – avec leurs longues allées d’enseignes – ne leur facilitent pas la tâche. Une facturation à la consommation permet de garantir plus de transparence et d’équité juridique.

Comment expliquer dans ce cas la rareté de cette facturation à la consommation ?
Dans les bâtiments plus anciens, les informations sur l’emplacement exact des conduits font défaut. L’installation des équipements adaptés nécessite des ouvriers qualifiés et il est essentiel de tenir compte des changements structurels en permanence à l’œuvre au sein du bâtiment. Parallèlement, aucune incitation économique n’encourage à fournir d’efforts complémentaires. C’est pourquoi les coûts énergétiques des immeubles commerciaux sont souvent facturés aux locataires sur la base de la superficie qu’ils occupent.

Notre objectif est d’introduire cette forme de facturation dans les immeubles commerciaux de la manière la plus simple et efficace qui soit.

En quoi cette approche pose-t-elle problème selon vous ?
Avant tout parce qu’elle ne tient absolument pas compte de la consommation individuelle. Rien ne distingue un locataire qui consomme beaucoup d’énergie et un autre qui tente de l’économiser, les coûts ne sont pas répartis de manière équitable. Qui plus est, l’absence de relève intelligente empêche l’exploitation des économies d’énergie potentielles.

Comment améliorer les choses ?
Notre concept se fonde sur une facturation des frais de chauffage en fonction de la consommation réelle, modèle qui a fait ses preuves dans le secteur résidentiel. Nous voulons introduire cette forme de facturation dans les immeubles commerciaux de la manière la plus simple et efficace qui soit.

 

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En haut à gauche : Jürgen Bartz, Directeur du Centre Clients commerciaux, ista Allemagne. Autres photos : Les ingénieurs projet du Centre Clients commerciaux encadrent l’ensemble du projet – ils mettent en place les données techniques de base pour le bâtiment, préparent les concepts de relève personnalisés et supervisent l’installation et la mise en route du système.

Comment décliner cette approche pour des immeubles commerciaux beaucoup plus complexes ?
À l’aide d’un service global tourné vers l’utilisateur, qui autorise la facturation de tous les frais de consommation d’eau, de chauffage et de climatisation de manière transparente tout en permettant de faire preuve de flexibilité face aux changements structurels d’un bâtiment. Nous avons développé un concept unique qui reproduit précisément l’infrastructure du bâtiment, et offre ainsi la base nécessaire pour une facturation des coûts à la consommation. Notre technologie de radiotransmission avérée évite d’avoir à réaliser des relèves sur le terrain. La facture est ensuite préparée par notre équipe d’experts dans le cadre du service continu. 

En 2014, DB Station & Service AG nous a demandé de préparer un concept commercial pour l’une des principales gares allemandes – zone commerciale de 7 000 m², répartie entre 53 enseignes.

Comment fonctionne concrètement le concept pour les immeubles commerciaux ?
Je vais vous donner un exemple : en décembre 2014, DB Station & Service AG nous a demandé de préparer une étude pour l’une des principales gares allemandes. Celle-ci englobe une zone commerciale de 7 000 m², répartie entre 53 enseignes. Le client avait du mal à assurer un suivi de tous les changements en raison de la technologie complexe du bâtiment et du travail permanent de conversion. Par conséquent, DB Station & Service AG prenait à sa charge une large portion des frais annuels de combustible car la consommation ne pouvait être affectée de manière fiable aux locataires respectifs.

Une analyse du bâtiment a révélé plus de 200 compteurs qui n’étaient ni identifiés ni relevés. L’analyse a également montré que différents conduits souterrains de chauffage n’étaient pas du tout isolés, ce qui impliquait une déperdition d’énergie très importante qui n’était pas prise en compte. À partir de ce constat, nous avons développé un concept de relève qui sera déployé à partir de janvier 2016. Celui-ci autorise non seulement la facturation de tous les frais énergétiques mais identifie en outre de manière fiable les économies potentielles.

Parlons des coûts, maintenant : quels sont ceux que les propriétaires et gestionnaires doivent envisager ?
Étant donné que nous n’installons pas de nouveau système mais que nous complétons et coordonnons simplement le système existant, les coûts fluctuent en fonction de la complexité du bâtiment. Ils restent toutefois raisonnables dans tous les cas. Après avoir défini les données fondamentales du bâtiment, nous proposons une estimation des coûts à partir de l’analyse de l’immeuble. Ce n’est qu’à ce stade que le propriétaire ou le gestionnaire décide s’il souhaite tirer profit de notre service ou non. Dans la plupart des cas, il choisit de faire appel à nous car l’expérience confirme que le coût de la prestation est compensé dès la première année, au plus tard l’année d’après.

Comment le secteur a-t-il réagi à vos solutions?
De manière très positive. Et la demande est très élevée. Nous avons d’ores et déjà la charge d’environ 900 immeubles commerciaux complexes. Un grand nombre des analyses pour ces immeubles ont été effectuées, et plus de 50 sont en cours de mise en œuvre. Notre offre arrive clairement à point nommé.

Pour l’heure, vous ne proposez ce concept qu’en Allemagne – prévoyez-vous un déploiement dans d’autres pays ?
Le concept peut sans aucun problème être décliné à l’international. Et certains pays sont même plus demandeurs que l’Allemagne car il n’existe parfois ni plan de construction ni dessin qui indique l’emplacement des canalisations. Certains de nos clients actuels en Allemagne sont en outre des groupes internationaux – ce qui favorise énormément une expansion à l’international.

Merci pour cet entretien, M. Bartz !

Bildcredits: grasundsterne, ista