calendar 14.01. 2016

Costi operativi equi grazie al progetto di contabilizzazione

La contabilizzazione per clienti commerciali - perché no? Una bolletta di riscaldamento in base al consumo è normale da tempo per le abitazioni private. Ma per gli immobili commerciali è piuttosto diverso. Jürgen Bartz, responsabile del Centro Clienti Commerciali ista appena costituito, spiega la motivazione e quale potrebbe essere una soluzione.

Signor Bartz, dove è nata l’idea di offrire la contabilizzazione per le proprietà commerciali in Germania?
Abbiamo scoperto che è difficile per molti amministratori o proprietari di grandi immobili commerciali preparare una fattura energetica precisa. Questo a causa della struttura spesso molto complessa e di un profilo di utilizzo altamente dinamico di stabili come centri commerciali, stazioni ferroviarie o aeroporti con le loro lunghe file di negozi. La fatturazione dei consumi può garantire una maggiore trasparenza e solidità giuridica.

Perchè allora la ripartitzione dei costi secondo consumo è usata così raramente?
Negli edifici più vecchi manca la documentazione necessaria sull’esatta ubizazione delle tubature. Inoltre devono essere presi in considerazione i continui cambiamenti strutturali degli edifici. Allo tempo stesso, non vi è alcun incentivo economico per i progettisti. È per questo che i costi energetici per le proprietà commerciali sono spesso a carico degli inquilini sulla base della superficie affittata.

Il nostro obiettivo è introdurre questa forma di contabilizzazione negli stabili commerciale nel modo più semplice ed efficiente possibile.

Perché è critico in merito alla ripartizione dei costi sulla base della superficie?
Prima di tutto, il consumo individuale del singolo viene completamente trascurato. Non vi è alcuna differenza tra un inquilino che utilizza molta energia e un altro che risparmia energia e quindi i costi non ripartiti equamente tra gli inquilini. Oltretutto, dal momento che non vi è installato alcuno strumento di misurazione, qualsiasi potenziale di risparmio energetico nelle proprietà rimane ignoto.

Come potrebbero essere migliorate le cose?
Il nostro concept per le proprietà commerciali si basa sulla bollettazione individuale sulla base dei consumi, metodo utilizzato con successo nel settore residenziale. Il nostro obiettivo è quello di introdurre questa forma di fatturazione per gli immobili commerciali, nel modo più semplice ed efficiente possibile.

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In alto a sinistra: Jürgen Bartz, responsabile Centro Clienti Commerciali ista Germania. Altre foto: Gli ingegneri che hanno trattato il progetto – essi stabiliscono le basi tecniche per la costruzione, preparano concetti di misurazione personalizzati e in base a questo sovrintendono l’Installazione e mettono in funzione il sistema.

Come si può trasferire questo approccio agli edifici commerciali molto più complessi?
Il servizio customer-friendly consente di fatturare in modo trasparente acqua, calore ed energia utilizzati in un edificio e reagire in modo flessibile ai cambiamenti strutturali all’interno di un edificio. Per fare questo abbiamo sviluppato un unico progetto di contabilizzazione che riproduce esattamente l’infrastruttura dell’edificio, creando così la base per la fatturazione individuale dei costi energetici. La nostra tecnologia radio testata nel tempo viene utilizzata per leggere i consumi quindi non è necessario effettuare letture in loco. Successivamente la fatturazione viene preparata dal nostro team di esperti nell’ambito di un servizio continuo.

Nel 2014, DB Station & Service AG ci ha chiesto di preparare un concetto commerciale per una grande stazione ferroviaria tedesca. La stazione ha una superficie commerciale di 7.000 m², suddivisa in 53 unità commerciali.

Come funziona in pratica il concetto per le proprietà commerciali?
Facciamo un esempio: nel dicembre 2014, DB Station & Service AG ci ha chiesto di preparare un concetto commerciale per una grande stazione ferroviaria tedesca. La stazione ha una superficie commerciale di 7.000 m³, suddivisa in 53 unità commerciali. La complessa tecnologia di costruzione e il continuo lavoro di conversione ha reso difficile per il cliente tenere traccia di tutte le modifiche. Di conseguenza, DB Station & Service AG ha dovuto pagare una grande percentuale dei costi annuali di combustibile poiché questi non potevano essere suddivisi in modo attendibile tra i rispettivi inquilini.

L’analisi della proprietà ha rivelato più di 200 contatori di energia che sono stati notati e documentati. L’analisi ha poi dimostrato che diverse tubazioni sotterranee per il riscaldamento non erano state affatto isolate, il che significava una notevole perdita di calore, precedentemente inosservata. Sulla base di queste nuove scoperte, abbiamo sviluppato un concept di contabilizzazione che sarà attuato a partire dal gennaio 2016. Questo progetto non solo consente di fatturare tutti i costi energetici che verranno sostenuti in futuro, ma anche di identificare in modo affidabile il possibile risparmio energetico.

Parliamo di costi: cosa dovranno aspettarsi proprietari e amministratori?
Poiché in primo luogo non installiamo nuovi sistemi, ma semplicemente aggiungiamo e coordiniamo il sistema di misurazione esistente, i costi variano a seconda della complessità dello stabile, ma rimangono gestibili in ogni momento. Dopo aver stabilito i dati di base della costruzione prima di tutto facciamo una stima dei costi per l’analisi della proprietà. Solo a quel punto il proprietario o l’amministratore può decidere se vuole usufruire del nostro servizio o meno. Nella maggior parte dei casi, opta per il nostro servizio poichè l’esperienza dimostra che il costo del nuovo concept commerciale si recupera già nel primo anno o al più tardi nel secondo.

Qual è stata finora la reazione del settore industriale al concetto commerciale?
La reazione è stata estremamente positiva e di conseguenza la domanda alta. Ci stiamo già occupando di circa 900 complessi immobili commerciali. Un gran numero di analisi delle proprietà sono state completate; oltre 50 sono in corso di attuazione. Questo dimostra che siamo nel posto giusto al momento giusto con il nostro progetto commerciale.

Al momento state offrendo il concetto solo in Germania – verrà proposto anche in altri paesi?
Il concetto può sicuramente essere adattato per l’uso internazionale. E la necessità di questo concetto in altri Paesi è, in alcuni casi, molto maggiore che in Germania in quanto talvolta sono presenti piani di costruzione o disegni che non illustrano affatto la posizione dei tubi. Alcuni dei nostri attuali clienti in Germania sono anche aziende internazionali – quindi il passo all’estero non è più così grande.

Grazie per l’intervista, sig. Bartz!

Bildcredits: grasundsterne, ista