Uczciwe koszty operacji dzięki inteligentnym koncepcjom pomiaru

14.01.2016

Pomiary dzielone dla klientów komercyjnych – czemu nie? Rachunki za ogrzewanie są standardem już od dawna – dla prywatnych domostw. Zupełnie inaczej jest w przypadku nieruchomości komercyjnych. Jürgen Bartz, Przewodniczący nowo utworzonego Centrum Klientów Komercyjnych ista, wyjaśnia dlaczego tak jest i jakie są możliwe rozwiązania tej kwestii.

Panie Bartz, skąd wziął się pomysł oferowania pomiarów dzielonych dla nieruchomości komercyjnych w Niemczech?
Odkryliśmy że, dla wielu zarządców nieruchomości lub właścicieli dużych nieruchomości komercyjnych, trudnym zadaniem jest przygotowywanie dokładnych wykazów kosztów energii. Spowodowane jest to często złożoną strukturą i dynamicznym profilem użytkowania nieruchomości, takich jak centra handlowe, stacje kolejowe czy lotniska, wyposażone w całe zespoły sklepików. Rozliczanie indywidualne konsumentów zapewnia większą transparentność i zgodność z prawem.

Dlaczego zatem metody rozliczania indywidualnego używa się tak rzadko?
W starych budynkach często brak niezbędnej dokumentacji dotyczącej dokładnego położenia rur. Cop więcej, nie da się zainstalować odpowiednich przyrządów mierniczych w budynkach bez zatrudnienia odpowiednich fachowców. Należy także brać pod uwagę ciągłe zmiany strukturalne zachodzące wewnątrz budynku. Jednocześnie nie ma żadnej dodatkowej zachęty dla planistów by zechcieli podjąć taki dodatkowy wysiłek. Stąd najczęściej koszty energii za nieruchomości komercyjne ponoszą najemcy, oparte na wyliczeniu wynikłym z powierzchni użytkowej.

Chcemy wprowadzić tą formę rozliczania w nieruchomościach komercyjnych w najprostszy i najbardziej efektywny możliwy sposób.

Dlaczego jest Pan przeciwny rozliczaniu kosztów w ten sposób?
Po pierwsze, w ten sposób zupełnie ignoruje się indywidualny stopień konsumpcji najemcy. Nie ma rozróżnienia pomiędzy najemcą konsumującym olbrzymie ilości energii a najemcą oszczędzającym energię, podział tych kosztów nie jest uczciwy. Co więcej, ponieważ nie ma zainstalowanych liczników, zupełnie nieznany pozostaje potencjał oszczędzania energii w nieruchomościach.

Jak można ten stan rzeczy polepszyć?
Nasza koncepcja dla nieruchomości komercyjnych oparta jest na rachunkach za ogrzewanie zależnych od konsumpcji, z powodzeniem stosowanych w sektorze mieszkaniowym. Chcemy wprowadzić tą formę rozliczania w nieruchomościach komercyjnych w najprostszy i najbardziej efektywny możliwy sposób.

b06_bildcollage_web
Od góry po lewej: Jürgen Bartz, Przewodniczący Centrum Klientów Komercyjnych ista Niemcy. Kolejne zdjęcia: Inżynierowie projektu Centrum Klientów Komercyjnych ista Niemcy zarządzają całym projektem – ustalają podstawowe dane techniczne budynku, przygotowują indywidualne koncepcje pomiarów, nadzorują instalację i uruchomienie systemów.

Jak przenieść to podejście na znacznie bardziej skomplikowany poziom budynków komercyjnych?
Za pomocą kompleksowej, przyjaznej dla klienta usługi, umożliwiającej rozliczanie kosztów wody, ogrzewania i chłodzenia dla danego budynku w transparentny sposób, z jednoczesnym elastycznym reagowaniem na zmiany strukturalne w budynku. Aby to osiągnąć, wypracowaliśmy unikatowy koncept pomiaru, odwzorowujący z idealną dokładnością infrastrukturę budynku, tworząc tym samym podstawę dla rozliczenia kosztów energii opartego na konsumpcji indywidualnej. Nasza wypróbowana wielokrotnie technologia radiowa wykorzystywana jest do odczytu konsumpcji, co wyklucza konieczność odczytów na miejscu. Następnie nasz zespół fachowców przygotowuje fakturę, będącą stałym elementem usługi.

W 2014, DB Station & Service AG poprosiło nas o przygotowanie komercyjnej koncepcji dla dużej stacji kolejowej w Niemczech. Dworzec ten posiada powierzchnię sprzedażową 7,000 m², podzieloną na 53 jednostki handlowe

Jak w praktyce działa koncepcja dla nieruchomości komercyjnych?
Pozwolę sobie przytoczyć przykład: w grudniu 2014, DB Station & Service AG poprosiło nas o przygotowanie komercyjnej koncepcji dla dużej stacji kolejowej w Niemczech. Dworzec ten posiada powierzchnię sprzedażową 7,000 m², podzieloną na 53 jednostki handlowe. Skomplikowana technologia budowlana i ciągłe konwersje sprawiły, że klientowi ciężko było nadążyć za wszystkimi zmianami. W rezultacie DB Station & Service AG musiało opłacać duży procent rocznych kosztów paliwa z własnej kieszeni, gdyż ciężko było alokować koszta dla poszczególnych najemców.
Analiza nieruchomości wykazała ponad 200 metrów energii, odnotowanych i udokumentowanych. Co więcej, wykazała także wiele podziemnych rur ciepłowniczych nie miało zupełnie izolacji, co oznaczało znaczne, wcześniej nie odnotowane, straty energii cieplnej. Na podstawie tych odkryć stworzyliśmy koncepcję pomiarów, którą wprowadzimy w styczniu 2016. Koncepcja ta nie tylko pozwoli nam na rozliczanie wszystkich kosztów energii poniesionych w przyszłości, ale także na wiarygodne zidentyfikowanie potencjalnych źródeł oszczędności.

Kolejną sprawą są koszta: na jakiego rzędu koszta muszą przygotować się właściciele i zarządcy nieruchomości?
Ponieważ zwykle nie instalujmy żadnych nowych systemów, a jedynie ulepszamy i koordynujemy istniejące systemy pomiarowe, koszty mogą być różne, w zależności od poziomu skomplikowania nieruchomości, ale niezmiennie pozostają one na poziomie przystępnym. Po ustaleniu podstawowych informacji na temat budynku, po pierwsze zwykle prezentujemy szacunkowe koszty za analizę nieruchomości. W tym momencie dopiero właściciel lub zarządca nieruchomości decyduje, czy chce skorzystać z naszych usług. W większości przypadków zapada decyzja pozytywna, jako że nasze doświadczenie wykazało, że koszt nowego konceptu komercyjnego zwraca się w przeciągu pierwszego roku, a najpóźniej w drugim, roku.

Jaka jest dotychczasowa reakcja rynku na koncept komercyjny?
Reakcje są bardzo pozytywne, co skutkuje wysokim popytem. W chwili obecnej obsługujemy już około 900 kompleksowych nieruchomości komercyjnych. Wykonaliśmy dużą część analiz nieruchomości; ponad 50 jest już w prowadzanych w życie. To dowodzi, że znaleźliśmy się z naszym konceptem komercyjnym we właściwym miejscu i czasie.

Na chwilę obecną wasze usługi dostępne są jedynie w Niemczech. Czy planujecie ekspansję na inne kraje?
Naszą koncepcję definitywnie da się zaimplementować także za granicą. W wielu krajach jest na nią zapotrzebowanie, nawet większe niż w Niemczech, w wielu przypadkach brak tam jakichkolwiek planów budowlanych czy rysunków pokazujących lokację rur. Kilku z naszych niemieckich klientów jest także firmami międzynarodowymi – tak więc ekspansja za granicę nie wydaje się być tak daleko.
Dziękuję za wywiad, Panie Bartz!

 

Bildcredits: grasundsterne, ista